Vous venez de trouver la maison de vos rêves, mais vous n’avez pas encore vendu votre logement actuel ? Le prêt relais vous permet d’acheter avant d’avoir vendu, mais à quel prix ? Vous vous demandez combien va vous coûter ce financement sur une durée d’un an ?
C’est vrai qu’à première vue, calculer le coût d’un prêt relais peut sembler complexe. Entre les taux d’intérêt, les quotités, les frais annexes et les différentes modalités, on s’y perd facilement.
C’est ce que vous allez comprendre dans cet article. À la fin de votre lecture, vous saurez notamment combien peut vous coûter un prêt relais sur 12 mois, quels sont les frais à prévoir et comment optimiser ce financement pour réduire la facture.
Alors sans plus tarder, place aux chiffres concrets pour votre projet immobilier !
Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment ça fonctionne ?
Le prêt relais est un crédit immobilier temporaire qui vous permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Concrètement, la banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel, que vous remboursez intégralement dès que la vente se concrétise.
Il existe deux types principaux de prêt relais :
- Le prêt relais sec : vous empruntez uniquement la quotité pour acheter, sans crédit immobilier classique en complément
- Le prêt relais adossé : combiné à un prêt immobilier classique pour financer la totalité de votre achat
La durée standard d’un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre un maximum de 24 mois. Durant cette période, vous ne payez généralement que les intérêts (franchise totale), le capital étant remboursé en une seule fois lors de la vente.
Cette solution s’avère particulièrement utile dans un marché immobilier tendu où les biens se vendent rapidement. Elle vous évite de perdre le logement de vos rêves faute de financement immédiat.
Combien la banque avance-t-elle avec un prêt relais ?
La banque n’avance jamais 100 % de la valeur de votre bien à vendre. Elle applique ce qu’on appelle une quotité, généralement comprise entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du logement.
Dans la pratique, cette quotité se situe souvent autour de 60 % à 80 %, avec une moyenne fréquemment observée de 70 %. Cette estimation se base sur une expertise immobilière réalisée par un professionnel mandaté par l’établissement prêteur.
Voici un exemple concret : si votre appartement est évalué à 300 000 € et qu’il vous reste 50 000 € de capital à rembourser sur votre crédit actuel, la banque calculera sa quotité sur 250 000 € (300 000 – 50 000). Avec une quotité de 70 %, elle vous avancera donc 175 000 €.
| Valeur du bien | Capital restant dû | Base de calcul | Quotité 70% | Montant avancé |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 € | 50 000 € | 250 000 € | 70% | 175 000 € |
| 400 000 € | 80 000 € | 320 000 € | 70% | 224 000 € |
| 500 000 € | 120 000 € | 380 000 € | 70% | 266 000 € |
Cette prudence s’explique par le risque que représente ce type de crédit pour la banque. Si la vente traîne ou si les prix immobiliers chutent, l’établissement doit pouvoir récupérer sa mise sans perte.
Taux d’intérêt et coût réel sur 12 mois
Le taux d’un prêt relais varie énormément selon la période, votre profil emprunteur et l’établissement choisi. Les taux historiquement bas observés en 2020 (entre 1,45 % et 1,75 %) ont laissé place à des conditions plus élevées.
En 2024-2025, les simulations montrent des taux plus variables, pouvant aller de 2,8 % à plus de 5 % selon votre dossier. Voici quelques exemples concrets pour comprendre l’impact sur votre budget :
Exemples de coût d’intérêts sur 12 mois
Pour un prêt relais de 200 000 € :
- À 3 % sur 12 mois : environ 500 € d’intérêts par mois, soit 6 000 € sur l’année
- À 4,98 % sur 12 mois : environ 830 € d’intérêts par mois, soit près de 10 000 € sur l’année
- À 2,94 % sur 12 mois : environ 490 € d’intérêts par mois, soit 5 880 € sur l’année
Une simulation rapportée par Empruntis pour un achat à 320 000 € indique un coût indicatif de 2 605 € pour un prêt relais sur 12 mois, contre 1 401 € sur 6 mois seulement.
Ces chiffres mettent en évidence l’importance cruciale de la rapidité de vente : vendre rapidement réduit considérablement le coût total du prêt relais. C’est pourquoi la préparation de la vente en amont devient un enjeu financier majeur.
Frais annexes à intégrer dans votre calcul
Le taux d’intérêt ne représente qu’une partie du coût total. Plusieurs frais annexes viennent s’ajouter à la facture sur 12 mois :
L’assurance emprunteur
Souvent obligatoire, l’assurance emprunteur coûte généralement entre 0,30 % et 0,60 % du capital emprunté par an. Sur un prêt relais de 200 000 €, comptez entre 600 € et 1 200 € pour une année complète.
Les frais de garantie
La banque exige une garantie, le plus souvent :
- Une hypothèque sur le bien à vendre (coût : environ 2 % du montant emprunté)
- Une caution bancaire (moins coûteuse, environ 1 % du montant)
Les frais de dossier
Comptez entre 400 € et 1 500 € de frais de dossier selon l’établissement et le montant emprunté. Ces frais sont facturés dès la mise en place du crédit.
Frais de mainlevée et de prolongation
Si vous devez prolonger votre prêt relais au-delà de 12 mois, des frais de renouvellement s’appliquent. En cas de remboursement anticipé, la mainlevée d’hypothèque coûte entre 600 € et 1 200 €.
| Type de frais | Montant indicatif | Sur prêt 200 000 € |
|---|---|---|
| Assurance (0,45% par an) | 0,30% à 0,60% | 600 € à 1 200 € |
| Frais de dossier | 400 € à 1 500 € | 400 € à 1 500 € |
| Garantie hypothèque | ~2% du montant | ~4 000 € |
| Mainlevée (fin de prêt) | 600 € à 1 200 € | 600 € à 1 200 € |
Scénarios pratiques et impact de la rapidité de vente
Rien ne vaut des exemples concrets pour saisir l’impact financier d’un prêt relais. Voici trois scénarios basés sur des situations réelles :
Scénario 1 : Vente en 6 mois
Prêt relais : 200 000 € à 3,5 % – Vente rapide grâce à une bonne préparation
- Intérêts sur 6 mois : 3 500 €
- Assurance sur 6 mois : 450 €
- Frais de dossier : 800 €
- Frais de garantie : 2 000 €
- Coût total : 6 750 €
Scénario 2 : Vente en 12 mois
Même prêt, vente plus longue
- Intérêts sur 12 mois : 7 000 €
- Assurance sur 12 mois : 900 €
- Frais de dossier : 800 €
- Frais de garantie : 2 000 €
- Coût total : 10 700 €
Scénario 3 : Vente en 18 mois (avec prolongation)
Marché difficile, vente qui traîne
- Intérêts sur 18 mois : 10 500 €
- Assurance sur 18 mois : 1 350 €
- Frais de dossier : 800 €
- Frais de garantie : 2 000 €
- Frais de prolongation : 500 €
- Coût total : 15 150 €
Ces exemples montrent que le coût peut pratiquement doubler entre une vente rapide et une vente qui s’éternise. D’où l’importance cruciale de bien préparer la commercialisation de votre bien avant même de signer le prêt relais.
Alternatives moins coûteuses au prêt relais
Face au coût non négligeable d’un prêt relais sur 12 mois, plusieurs alternatives méritent d’être étudiées :
Le crédit global
Cette solution consiste à emprunter la totalité du montant nécessaire à l’achat via un prêt immobilier classique, puis à rembourser partiellement ce crédit avec le produit de la vente. Moins risqué que le prêt relais, il offre souvent de meilleurs taux.
Le prêt achat-revente
Certaines banques proposent des formules spécifiques qui combinent l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien dans une seule opération de crédit, avec des conditions parfois plus avantageuses.
L’autofinancement temporaire
Si vous disposez d’une épargne suffisante ou de la possibilité d’emprunter auprès de vos proches, cette solution évite tous les frais bancaires le temps de concrétiser la vente.
Selon l’ACPR, le prêt relais représentait 7,3 % des demandes de crédit à l’habitat en 2023, ce qui témoigne de son usage encore limité face à ces alternatives.
Conseils pour réduire le coût de votre prêt relais
Plusieurs stratégies permettent d’optimiser le coût de votre prêt relais sur 12 mois :
Comparer les offres
Les écarts de taux entre établissements peuvent être significatifs. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à solliciter plusieurs banques. Un courtier peut vous faciliter cette démarche et négocier de meilleures conditions.
Négocier l’assurance
La délégation d’assurance vous permet de souscrire une assurance externe souvent moins chère que celle proposée par la banque. Sur un prêt court comme le relais, les économies peuvent être substantielles.
Préparer minutieusement la vente
Plus vous vendez vite, moins le prêt relais coûte cher. Investissez dans :
- Une estimation précise par plusieurs professionnels
- Des travaux de rafraîchissement si nécessaire
- Un home staging pour optimiser la présentation
- Une stratégie marketing efficace avec un bon agent
Négocier la quotité
Une quotité plus élevée réduit le montant à emprunter par ailleurs. Si votre profil est solide et votre bien attractif, vous pouvez tenter d’obtenir 75 % ou 80 % au lieu de 70 %.
Questions fréquentes sur le coût du prêt relais
Combien coûte un prêt relais par mois ?
Le coût mensuel d’un prêt relais dépend principalement du montant emprunté et du taux appliqué. Pour un prêt de 200 000 € à 4 %, comptez environ 665 € par mois d’intérêts uniquement, auxquels s’ajoutent l’assurance (75 € par mois environ) et les frais annexes répartis. Au total, le coût mensuel se situe généralement entre 700 € et 900 € pour cet exemple.
Quelle est la différence de coût entre 3 mois et 12 mois ?
La différence est proportionnelle à la durée. Sur un prêt relais de 200 000 € à 4 % : 3 mois coûteront environ 2 200 € d’intérêts contre 8 000 € sur 12 mois. S’y ajoutent les frais fixes (dossier, garantie) identiques quelle que soit la durée, d’où l’intérêt de vendre le plus rapidement possible.
Le prêt relais coûte-t-il plus cher qu’un crédit classique ?
Oui, le taux du prêt relais est généralement supérieur de 0,5 à 1 point par rapport à un crédit immobilier classique. Cette différence s’explique par le risque plus élevé pour la banque et la durée courte du crédit. Cependant, sur une période limitée, l’impact reste gérable comparé aux opportunités perdues.
Existe-t-il des simulateurs fiables pour calculer le coût ?
Oui, plusieurs outils en ligne permettent d’estimer le coût de votre prêt relais. Les simulateurs de LaCentraleDeFinancement, Empruntis ou Meilleurtaux offrent des estimations réalistes. Pensez à intégrer tous les frais annexes pour avoir une vision complète du coût sur 12 mois.
Peut-on renégocier un prêt relais en cours ?
La renégociation d’un prêt relais s’avère complexe compte tenu de sa durée courte. Il est généralement plus efficace de concentrer ses efforts sur la vente rapide du bien pour écourter la durée du crédit. Si le marché se tend et que la vente traîne, discutez plutôt avec votre banque des conditions de prolongation avant l’échéance.
