Vous vendez un bien en copropriété ? Vous devez alors fournir une série de documents à l’acheteur. Parmi eux, le pré-état daté est un dossier clé qui informe le futur acquéreur sur la situation financière et administrative de l’immeuble.
Ce document, rendu obligatoire par la loi ALUR, doit être remis au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Il permet à l’acquéreur de s’engager en toute connaissance de cause. Cet article vous explique ce qu’il contient, qui doit le préparer et combien il coûte.
Que contient le pré-état daté ? La liste des 10 documents obligatoires
La loi est précise sur les informations à transmettre. L’objectif est de donner une vision complète de la copropriété à l’acheteur. En tant que vendeur, vous pouvez rassembler vous-même la plupart de ces documents suivants, notamment via l’extranet de votre copropriété.
Voici la liste complète des pièces que doit contenir le dossier du pré-état daté :
- 1. Le règlement de copropriété : Ce document fixe les règles de vie de l’immeuble et définit les parties communes et privatives. L’état descriptif de division, souvent inclus, identifie chaque lot avec un numéro.
- 2. La fiche synthétique de la copropriété : Elle résume les données financières et techniques de l’immeuble (identification, organisation, état financier, etc.). Le syndic doit la tenir à jour.
- 3. Le carnet d’entretien de l’immeuble : Il liste tous les gros travaux et contrats de maintenance (ascenseur, chaudière, ravalement…).
- 4. Le diagnostic technique global (DTG) : S’il a été réalisé, ce diagnostic évalue l’état de l’immeuble et liste les travaux à prévoir pour les 10 prochaines années.
- 5. Les procès-verbaux des assemblées générales : Vous devez fournir ceux des trois dernières années. Ils montrent les décisions prises, les travaux votés et l’ambiance générale de la copropriété.
- 6. Le montant des charges courantes : Il s’agit du budget prévisionnel que vous avez payé sur les deux derniers exercices comptables. Cela donne une idée des frais réguliers.
- 7. Le montant des charges hors budget prévisionnel : Ce sont les frais pour des travaux exceptionnels ou des dépenses non récurrentes payées sur les deux dernières années.
- 8. L’état global des impayés de charges : Ce document indique s’il y a des dettes de copropriétaires envers le syndicat. Un montant élevé d’impayés peut être un signal d’alerte.
- 9. Les dettes éventuelles du syndicat : Il s’agit des sommes que la copropriété doit à ses fournisseurs.
- 10. La part du fonds travaux : Vous devez indiquer le montant du fonds de travaux rattaché à votre lot et la dernière cotisation que vous avez versée.
Tableau Comparatif : Pré-État Daté vs. État Daté, la différence enfin expliquée
C’est la principale source de confusion pour beaucoup de vendeurs et d’acheteurs. Il ne faut surtout pas confondre le pré-état daté et l’état daté. Ce sont deux documents différents, qui n’interviennent pas au même moment et n’ont pas le même objectif. Ce tableau résume tout ce que vous devez savoir.
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Quand ? | Avant ou pendant la signature du compromis de vente | Avant la signature de l’acte de vente final chez le notaire |
| Qui le fournit ? | Le copropriétaire vendeur (peut le faire lui-même) | Le syndic de copropriété (obligatoirement) |
| Quel coût ? | Gratuit si fait par le vendeur | Payant (coût plafonné par la loi à 380 € TTC) |
| Objectif ? | Informer l’acheteur sur la copropriété avant qu’il ne s’engage | Attester la situation comptable du lot pour le notaire |
| Caractère ? | Informatif, pour la protection de l’acquéreur | Comptable et officiel, pour finaliser la vente |
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
La réponse est simple : oui, il est obligatoire. La loi ALUR impose au vendeur de remettre l’ensemble de ces documents à l’acquéreur au plus tard à la date de signature du compromis de vente. Cette obligation a un rôle très précis.
C’est la remise de ce dossier complet qui déclenche le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. Si les documents sont fournis après la signature, le délai ne commence à courir que le lendemain de leur réception. C’est donc la responsabilité du vendeur de le préparer en amont pour ne pas retarder la vente.
Qui doit le fournir et combien ça coûte ? (La bonne nouvelle)
C’est bien au copropriétaire vendeur lui-même de rassembler et fournir le pré-état daté. C’est une obligation qui lui incombe directement. La bonne nouvelle, c’est que cette démarche est le plus souvent gratuite.
La plupart des informations et documents nécessaires sont disponibles sur l’extranet de la copropriété, dont l’accès est obligatoire pour tous les copropriétaires. Vous pouvez donc télécharger les procès-verbaux, le règlement de copropriété ou la fiche synthétique sans frais.
Le seul document payant est l’état daté, qui sera demandé plus tard par le notaire et dont le coût est, lui, légalement plafonné par un décret.
FAQ – Pré-état daté
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur ce document essentiel de la vente en copropriété.
Que faire si un document est manquant ?
Si un des documents obligatoires manque, le délai de rétractation de l’acheteur ne commence pas. Cela peut donc retarder la validation de la vente. Vous devez contacter votre syndic de copropriété pour obtenir les pièces manquantes, notamment via l’extranet. Si le syndic ne répond pas, une lettre recommandée peut être nécessaire.
Le notaire peut-il m’aider à le constituer ?
Le notaire vérifie la conformité du dossier, mais sa mission n’est pas de le constituer à votre place. C’est la responsabilité du vendeur. Cependant, le notaire peut vous guider sur les documents précis à fournir et s’assurer que le dossier est complet avant la signature de l’acte.
Sous quel format faut-il le transmettre à l’acheteur ?
La loi n’impose pas de format particulier. Vous pouvez le transmettre sur un support papier ou numérique (clé USB, envoi par email via un service de transfert de fichiers lourds). Le plus important est de pouvoir prouver que l’acquéreur a bien reçu l’intégralité des documents, par exemple via un accusé de réception ou une annexe au compromis de vente.
La loi a-t-elle changé récemment ?
Oui, des clarifications importantes ont été apportées. La réforme du droit de la copropriété, issue de la loi ELAN et appliquée par un décret de juin 2020, a surtout impacté l’état daté. C’est ce décret qui a plafonné son prix à 380 € TTC. Pour le pré-état daté, ces lois ont surtout stabilisé et clarifié la liste des documents obligatoires à fournir à l’acheteur.
